寂寞地王

　　几次易主没开发 现在只是停车场

　　几年来，昔日地王几易其主却一直没能开发，现在只是一块临时停车场。

　　2004年1月15日，经过长达5个小时的争夺，铁管巷A、C地块被上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元夺得，准备修建商业、办公、金融设施和酒店式公寓等。其中铁管巷A地块以31455元/平方米的价格，创下了南京历年土地出让的“单价之最”，一举获得地王称号。但在缴纳保证金和出让金8200万元之后，两家中拍公司却无力继续缴纳土地出让金。南京市国土部门依法在2005年将该地块收回。

　　2005年9月10日，铁管巷A、C地块被上海泰龙房地产开发有限公司以5.2亿元的底价“拿下”。上海泰龙当时宣称要投入15亿元兴建高518米的“亚洲第一高楼”。但由于内部股东纷争，无力支付高昂的建设资金。

　　随后，铁管巷A、C地块的持有人又变成了重庆国际信托投资公司。但这依然没能改变地王晒太阳的命运。

　　后来还传出消息，爱尔兰最大的房地产公司有可能入主该地块，但最终不了了之。

　　新东家现身 拟以6.5亿“曲线拿地”

　　几次易手之后，闲置地王很快要迎来新东家了。南京本土上市公司凤凰股份7月28日公告，全资子公司凤凰置业拟收购重庆润源持有的南京龙凤投资公司74.81%的股权。此次股权转让原出资额为3亿元，经双方协商，现转让价款确定为6.5亿元。股权转让完成后，凤凰置业将合计持有龙凤公司股权77.31%，南京龙凤成为凤凰置业的控股子公司。

　　根据凤凰股份公告显示，南京龙凤成立于2005年10月28日，主营业务为房地产开发经营、物业管理等。目前，南京龙凤总资产为5.20亿元，净资产为5.15亿元，负债为500万元，今年1至6月营业收入为0元，净利润为负322.98万元。据了解，南京龙凤目前已经取得南京市铁管巷C地块的土地使用权证，铁管巷A地块土地出让金已缴纳完毕，但土地使用权证尚未取得，目前正在办理之中。

　　凤凰股份在公告中称，该项目位于南京市新街口中心地段，是商业和办公中心核心区中仅有的大宗开发用地，项目土地具有极强的稀缺性，具备极高的商业价值，铁管巷A、C 地块规划用途为商业、办公、酒店式公寓等用途，该项目的取得会对公司的项目储备和市场形象有较大的提升，并且会带来较丰厚的收益。

　　规划版本

　　可能会建影院书城

　　凤凰置业入主后，铁管巷A、C地块今后究竟将规划成什么项目？

　　记者了解到，在亚洲第一高楼计划流产后，铁管巷A、C地块又传出另一规划版本，也就是“凤凰大厦——南京市铁管巷A、B、C地块规划及建筑设计方案”，根据这一版本，A地块的用地面积为11375平方米，总建筑面积84490.77平方米，包括24722.64平方米的商业物业和42218.4平方米住宅物业，建筑高度上限100米；C地块用地面积7098.2平方米，总建筑面积114221.4平方米，包括34452.8平方米办公物业和19704.9平方米商业物业，建筑高度上限150米。

　　不过，根据凤凰股份的公告，铁管巷A、C 地块预计总建筑面积为15万平米，并非上述规划版本中的近20万平米。“现在具体规划还没有确定。”凤凰股份内部人士称，在规划没确定前，公司无法透露细节。而南京规划部门也表示，方案目前还没有报到规划局。昨天有消息传出，凤凰置业有意将铁管巷A、C地块打造成“文化MALL”，即把书城、院线、教育培训机构综合起来。记者就此消息向凤凰置业总经理齐世洁求证，但齐世洁手机一直无人接听。

　　业内声音

　　净利润将高达22亿

　　凤凰置业以股权收购的形式“曲线拿地”，南京证券、东海证券、浙商证券等公司行业研究员认为，该项目可提高凤凰股份的盈利能力，有人甚至认为凤凰股份找到了“利润奶牛”。

　　南京证券研究所房地产业研究员包晓霞表示，如果凤凰置业通过常规的竞拍来购买土地的话，新街口地价保守按每平米1.5万元计算，土地款首付至少要11亿元。这次凤凰置业曲线拿地只花了6.5亿，省了不少。

　　东海证券研究员桂长元认为，凤凰置业“出6.5 亿元收购75%左右的股份，相当于楼面地价仅为7600 元/平方米。而附近的普通住宅售价2.5万元/平方米，办公物业4万元/平方米，商铺5万元/平方米。我们按此计算，该项目净利润将为22亿，相当于每股3元。”而浙商证券研究员戴方则认为，鉴于项目所处地段的稀缺性，保守估计，项目销售价格有望在35000元左右，即项目能够为公司带来52.5 亿元（其中权益收入40.6 亿元），对应的归属上市公司股东的净利润约10.3 亿元，增厚公司每股收益（EPS）1.39 元